L’activité de syndic professionnel de copropriété présente des avantages séduisants pour les agences immobiliers ! Fidéliser ou étendre sa clientèle, garantir des revenus constants et réguliers ou bien encore développer son activité, sont certains des éléments motivants aujourd’hui de plus en plus de professionnels de l’immobilier à tenter leur chance. Un individu ou un groupe d’individus n’ayant jamais travaillé dans le monde l’immobilier peut/peuvent se lancer dans le développement de l’activité de syndic professionnel.

Néanmoins, comme toute activité réglementée, un certain nombre de prérequis doivent être remplis avant de pouvoir se lancer dans l’aventure du syndic professionnel !

Aujourd’hui notre mission sera de vous détailler les formalités légales et administratives à remplir. De votre côté, votre mission, si vous l’acceptez, sera de rechercher des propriétaires et copropriétés prêts à vous suivre dans l’aventure ! Nous sommes certains que vous réussirez votre mission avec brio. Mais en attendant, nous allons jeter un œil à la législation applicable aux syndics professionnels de copropriété.

1. La législation encadrant les activités des syndics professionnels

Sans surprise, nous retrouvons trois grandes lois du monde l’immobilier figurant comme pierres angulaires de la législation applicable :

  • La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ainsi que son décret d’application n°67-223 du 17 mars 1967, définissant par exemple les pouvoirs du syndic aux article 18 et suivants ou bien encore certaines des obligations du syndic comme à l’article 24-4 par rapport aux travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.
  • La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite Loi Hoguet, et son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972, encadrant l’exercice des professions immobilières et traitant notamment de la carte professionnelle.
  • La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite Loi ALUR. Cette dernière apporte des modifications aux lois de 1965 et de 1970 et ainsi qu’aux obligations du syndic, de ses honoraires, etc.

Même si ces textes représentent les sources principales de l’encadrement de l’activité de syndic professionnel, il faut noter que d’autres textes réglementent l’activité de syndic professionnel afin de garantir un maillage complet. Afin de ne surcharger cet article nous n’irons pas dans le détail mais n’hésitez pas à nous consulter en cas de questions !

Maintenant que nous avons établi un listing des principaux textes applicables, nous allons nous pencher sur le sésame obligatoire afin de se lancer dans l’activité de syndic professionnel : la carte professionnelle.

2. La carte professionnelle, élément obligatoire pour la constitution d’un syndic professionnel

Cette dernière est délivrée par les Chambres de Commerce et d’Industrie (CCI) et a une durée de validité de 3 ans. Toute demande de renouvellement devra être effectuée auprès du président de la CCI territorialement compétente, à savoir :


  • Pour les personnes physiques : le CCI du lieu de son établissement principal.
  • Pour les personnes morales : le CCI du lieu du siège du demandeur.

Dans le cas d’une personne morale, le titulaire de la carte professionnelle sera le représentant légal ou statutaire de la personne morale qui entend exercer l’activité.

Attention, il est interdit d’exercer sans une telle carte. L’article 14 de la loi de 1970 rappelle que tout contrevenant s’exposera à une peine de 6 mois d’emprisonnement et de 7.500 euros d’amende.

L’article 3 de la loi de juillet 1970 définit les conditions obligatoires à rassembler afin de pouvoir obtenir cette carte :

  • Détenir une certaine qualification professionnelle ;
  • Justifier d’une garantir financière ;
  • Contracter une attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle ; et
  • Ne pas avoir contrevenu à la « moralité ».

a) La qualification professionnelle

L’agent immobilier ou le(les) représentant(s) légal(aux) et statutaire(s) de l’agence immobilière devra (devront) justifier d’un niveau d’étude d’au moins 3 ans sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales (ou un cursus entrant dans les conditions définies par l’article 11 du décret de 1972) ou d’une expérience professionnelle significative dans le secteur immobilier et répondant aux conditions des articles 12 et suivants de ce même décret.

b) La garantie financière

Afin d’exercer son activité, l’agent immobilier ou l’agence immobilière devra justifier d’une garantie financière suffisante.

Cette garantie sera délivrée par des organismes agréés, et garantissant les fonds détenus par le syndic pour le compte de ses mandants, tels que :

  • Les assurances ;
  • Les sociétés de financement ;
  • Les établissements de crédits ;
  • La caisse des dépôts et consignations.

Son montant sera calculé en fonction des sommes que le syndic gère pour tous ses syndicats de copropriétés. Les modalités de calcul suivront les modalités définis aux articles 26 et suivants du décret de 1972 Le montant minimum de la garantie financière s’élèvera à 110 000 € (article 30 de ce même décret). Le but de cette garantie sera d’assurer que les fonds pourront être récupérés en cas de problème ou de fin d’activité difficile.

Concernant la gestion des fonds, il est important de rappeler qu’il faut ouvrir un compte séparé par copropriété et pour le syndic pour éviter tout problème de comptabilité et de conformité à la législation.

c) L’assurance civile professionnelle

Le but ici sera de garantir les dommages tout autant corporels que matériels dus par la mauvaise ou la non-exécution des missions du syndic professionnel.

L’assurance de l’agent immobilier ou de l’agence immobilière devra couvrir d’une part les frais de justice ainsi que les dommages intérêts qui pourraient être prononcés en cas de reconnaissance d’une mauvaise ou non-exécution des prestations du syndic professionnel.

d) La moralité

Afin de garantir une certaine image de la profession, l’agent immobilier ou le(les) représentant(s) légal(aux) et statutaire(s) de l’agence immobilière souhaitant se lancer dans l’activité de syndic professionnel se doit (doivent) de ne pas avoir contrevenu(s) aux principes de la « moralité ».

Le respect de la moralité s’exprime tout d’abord à travers la loi de 1970 qui définit, notamment à travers ses articles 3, 9 et 10, que tout personne ou entité souhaitant exercer l’activité de syndic professionnel ne doit pas avoir été frappé d’une des incapacités ou des interdictions d’exercer suivantes :

  • Avoir fait l’objet depuis moins de 10 ans d’une condamnation définitive pour :
  • Un crime ;
  • Une peine d’au moins 3 mois d’emprisonnement sans sursis pour les infractions définies dans l’article 9 II. de la loi de 1970 ;
  • La destitution des fonctions d’officier public ou ministériel.
  • Avoir fait l’objet d’une mesure définitive de faillite personnelle ou d’une autre mesure définitive d’interdiction au titre de la réglementation traitant des entreprises en difficulté telle que définit par le Code de commerce.
  • Toute autre mesure d’interdiction définitive définit à l’article 9 du Code de commerce.

La moralité s’étend également au respect des principes du code de déontologie défini par le décret n°2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le Code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion des immeubles et des fonds de commerce.

Ce code établit que les professionnels de l’immobilier, y compris les syndics de copropriété, doivent notamment :

  • Exercer leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité ;
  • Respecter tout règlement et loi applicable ;
  • Garantir des compétences nécessaires à leur exercice ;
  • Exercer leur activité de façon transparente ;
  • Respecter la confidentialité de leurs collaborateurs et clients ;
  • Etc.

Les manquements à ce code de bonne conduite seront sanctionnés par la commission des contrôles des activités de transaction et de gestion immobilière. La plupart des principes énoncées faisant écho à comportements sanctionnables par des lois ou règlements, un syndic contrevenant pourra voir sa responsabilité engagée devant le juge en cas de non-respect.

e) Le cas des agences immobilières avec plusieurs établissements / succursales / agences / bureaux

La loi de 1970 rappelle ainsi qu’il doit être procédé à une déclaration préalable d’activité pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau par la personne qui en assure la direction l’activité afin de pouvoir disposer d’un « récépissé de déclaration ». Cette personne doit, en outre, satisfaire aux conditions étudiées ci-dessus en a) et d).

3. La création de la structure du syndic de copropriété

a) Pour une agence immobilière existante

Lorsqu’une agence immobilière existe et qu’elle souhaite diversifier son activité en se lançant dans l’activité de syndic professionnel, elle devra entreprendre les formalités administratives afin que son Kbis fasse clairement apparaître l’activité de syndic.

Elle devra ainsi :

  • En accord avec les statuts de la structure juridique de l’agence immobilière (SARL, EURL, SA, SNC), approuver le changement de Kbis et rédiger un procès-verbal renseignant de la modification ;
  • Mettre à jour ses statuts ;
  • Publier le changement au Journal Officiel.

b) Lorsqu’aucune structure préexistante n’est en place

Dans le cas où vous souhaitez vous lancer dans cette activité sans posséder d’agence ou de structure, vous devrez donc créer votre propre société ! En effet, du fait des contraintes et responsabilités de l’activité, il n’est pas possible d’exercer cette activité en tant qu’auto-entrepreneur.

Il faudra ainsi faire le choix d’un type de société :

  • En entreprise individuelle avec une immatriculation auprès du Centre de Formalité des Entreprise de l’URSSAF ;
  • En société avec une immatriculation auprès du Centre de Formalité des Entreprise de la CCI compétente.

Les deux formes nécessiteront des procédures et modalités de création différentes et présenteront des avantages et inconvénients que vous devrez prendre en considération avant de prendre votre décision.

4. Et après ?

Une fois arrivé au bout de cette aventure, vous pourrez désormais présenter votre candidature aux assemblées générales de copropriétés afin de vous faire élire et rentrer pleinement dans votre rôle de syndic professionnel !

Encore une fois HYÖTY vous propose des prestations adaptées à vos besoins ! Besoin d’un contrat de syndic ou d’une revue de votre modèle de contrat de syndic ou d’un support juridique sur les questions de vos copropriétaires ? Une hésitation sur la marche à suivre pour effectuer des travaux ? HYÖTY sera là pour vous assister !

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